На рынке коммерческой недвижимости, переживающем период высокой турбулентности, в ближайшее время ожидается всплеск активности.
К такому неожиданному выводу пришли участники состоявшейся недавно конференции, организованной порталом «Авито» – брокеры, представители собственников, застройщиков и банков.
В ходе обсуждения состояния рынка профессиональные участники сферы недвижимости предположили, что всплеск активности будет вызван тем, что арендаторы начнут перемещаться из крупных помещений в более мелкие, а из дорогих — в более дешевые. Однако после этого рынок ждет стагнация, длительность которой зависит от политической конъюнктуры.
По данным «Авито», пользователи площадки проявляют сейчас большую активность — мониторят рынок, отслеживают цены. На портале растет количество объявлений. Объём запросов и сделок в сегменте офисов и ритейла по небольшим площадям (до 100 кв. м) не уменьшился. В средних и крупных офисных помещениях от 500 кв. м обращения есть, но сделки чаще всего «стоят на паузе». Массового освобождения больших (от 1000 кв. м) офисных площадей пока не происходит, а интерес к таким объектам в основном проявляют госструктуры или компании, близкие к ним.
В складах и производстве потенциальные арендаторы ждут выхода на рынок крупных объектов в ближайшем Подмосковье в результате отказа импортозависимых арендаторов, но пока в свободном обращении таких помещений мало.
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости стала значительно менее предсказуемой. На первый план вышли политическая и экономическая неопределённость. Правила игры меняются ежедневно, и это снижает деловую активность. Одни участники рынка выжидают, чтобы оценить риски и альтернативные варианты. Другие принимают решения «на эмоциях». Рынок коммерческой недвижимости, традиционно более стабильный в кризисные моменты, чем фондовый, сейчас не даёт возможности для точных прогнозов. Остаётся высокой вероятность инфляции, дорожает строительство, сокращается потребительский спрос – и всё эти факторы объективно сдерживают развитие коммерческой недвижимости.
Главными жертвами этих процессов, по оценкам участников совещания, могут стать торговые центры, у которых часть арендаторов приостановила работу в России, офисы, из которых уйдет часть иностранных компаний.
Многие иностранные компании начали заявлять о желании покинуть российский рынок, что неминуемо грозит ростом вакантных площадей. На место ушедших магазинов в ТЦ после пандемии будет не так просто найти других арендаторов, а тут еще головной болью многих комплексов станут расположенные в них кинотеатры, что приведет к росту вакансии на рынке и давлению на арендные ставки.
Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, чтобы сдержать рост цен и падение курса рубля. Но из-за этого дорожают кредиты, и бизнес сворачивает многие проекты. Кроме того, становятся привлекательными депозиты, ставки по которым резко выросли.
Также вырастет доходность по облигациям. Это пошатнёт спрос инвесторов на недвижимость. С другой стороны, такая высокая ключевая ставка не навсегда, очень скоро её могут сильно понизить. И падения спроса на недвижимость пока не наблюдается. Застройщики поднимают цены на неё — либо вовсе снимают с продажи, ожидая ещё большего подорожания. Успешно вкладывать деньги в коммерческие объекты можно в любые времена, но в условиях неопределенности ошибиться намного проще, особенно неопытным инвесторам.
Коммерческая недвижимость Петербурга вошла в период турбулентности. Участники рынка коммерческой недвижимости Петербурга пока не готовы давать развернутые прогнозы на ближайшую перспективу, однако подтверждают наличие ряда переговоров и сделок. Объемы предполагаемого ввода объектов по итогам года могут оказаться ниже на 40% и более.
Борис Мошенский, генеральный директор компании «Maris», считает: «Рынок коммерческой недвижимости не встал, сделки совершаются, и я не предполагаю, что он замрет целиком. Те или иные процессы продолжатся. По крайней мере, пока их не остановят на законодательном уровне. Все наши предположения делаются с оглядкой на то, какие кризисные ситуации мы уже переживали за прошедшие тридцать лет рыночной экономики. Но даже после тяжелейших кризисов происходил подъем.
Новая экономическая реальность приведет, безусловно, к финансовым трудностям бизнеса и падению реальных доходов населения. Но она может дать импульс к развитию новых форматов коммерческой недвижимости – например, основанных на модели «sharing», то есть совместного потребления. Соответственно, может вырасти инвестиционная привлекательность коворкингов, коливингов и доходных домов.
___
Photo by Korie Cull on Unsplash
