Аналитики S.A. Ricci и JLL сообщают, что в России увеличиваются инвестиции в коммерческую недвижимость, причем 95 % денежных средств распределены между Москвой и Санкт-Петербургом.
В отчетах брокерско-консалтинговых компаний указано, что в прошлом году суммарное количество вложений в этом сегменте составило 4,5-4,6 млрд долл. Количество инвестиционных сделок увеличилось на 9 %, если сравнивать с 2016 годом. Москва, как и раньше, является наиболее притягательной для инвесторов и формирует 80 % совокупного объема вложений в коммерческую недвижимость. Также аналитики отмечают увеличение спроса на активы Санкт-Петербурга.
Поиск новых возможностей
Эксперты JLL подчеркивают, что восстановление основных показателей российской экономики, максимальное понижение ставок аренды и стоимости коммерческой недвижимости дало возможность инвесторам искать новые, более выгодные решения. С целью получения высоких доходов инвесторы приступили к расширению географии деятельности и диверсификации портфелей. Ниже приведено несколько примеров стратегических изменений крупными компаниями:
- инвестиционная компания O1 Properties, собственник офисов в Москве, заинтересовалась торговой недвижимостью;
- британский фонд RavenRussia, владеющий складами в России, приобрел офисные помещения в Санкт-Петербурге.
Директор исследовательского отдела JLL в РФ и СНГ Олеся Дзюба сообщает, что наиболее востребованными и ликвидными активами в стране среди инвесторов является именно торговая и офисная недвижимость. В общем объеме инвестиций доля торговой недвижимости составляет 40 %, офисов – 34 %. По данным аналитиков компании S.A. Ricci, доля вложений в торговые объекты РФ, как и доля офисной недвижимости, составляет 40 %. Также в годовом отчете S.A. Ricci указаны объемы инвестиций в складскую и гостиничную недвижимость. Аналитики компании оценили долю вложений в складские помещения в 6 % от суммарного объема инвестиций в размере 255 млн долл., тогда как в 2016 эта сумма составила 218 млн долл. В сегменте гостиничной недвижимости отметили небольшую активность – объем вложений составил около 98 млн долл.
Как инвесторы смотрят на Москву и Санкт-Петербург
На российском рынке инвестиций в коммерческую недвижимость лидирующие позиции занимают два города – Москва и Санкт-Петербург. Согласно с данными JLL, столица России неизменно остается фаворитом среди инвесторов: 79 % транзакций относятся к московской инвестиционной недвижимости. На втором месте по привлекательности локации находится Санкт-Петербург. При этом присутствует заметное увеличение объема инвестиций в объекты Северной столицыв течение прошлого года. В 2016 году доля таких вложений в Санкт-Петербурге составила 9 %, а в 2017 году выросла до 16 %. Во все остальные регионы РФ вложено до 5 % общего объема инвестиций.
Подобная ситуация вызвана отличными друг от друга масштабами экономики городов РФ:в столице предлагают 18,2 млн м2 качественных офисных площадей, в Петербурге намного меньше – около 3,1 млн м2. В упомянутых городах находятся наиболее качественные инвестиционные объекты торговой и складской недвижимости.
Олеся Дзюба отмечает, что, безусловно, инвесторы ориентируются в первую очередь на столичный рынок, однако также тщательно изучают возможности других российских городов. В случае отсутствия в Москве предложения по адекватной цене инвесторы ищут требуемую недвижимость в Санкт-Петербурге, очень редко – в регионах. По мнению Дзюбы, в среднесрочной перспективе заинтересованность в объектах Северной столицы сохранится.
Кроме того, специалисты JLL подвели итоги I квартала 2018 года и выяснили, что впервые город на Неве становится лидером по количеству инвестиций. А именно на него приходится 50 % всех транзакций. Однако гендиректор краудфандинговойкомпании AKTIVO Егор Клименко уточняет, что так случилось по большей части благодаря заключению мультирегиональной сделки. Дело в том, что в указанный период французская сеть Leroy Merlin приобрела у торговой компании Kesko 12 розничных магазинов K-Rauta, причем 8 из них в Санкт-Петербурге, 3 объекта в Подмосковье и один в Калуге. Таким образом, за первый квартал 2018 года сумма вложений в недвижимость Северной столицы составила 169 млн евро или почти 40 % объема инвестиций Санкт-Петербурга.
Активность восточных инвесторов
В целом сделку компаний Leroy Merlin и Kesko можно назвать исключительной, поскольку на рынке коммерческой недвижимости главенствует именно отечественный капитал. Также более 80 % инвестиций поступают от локальных игроков. Российские инвесторы проще относятся к существующим рискам, поэтому намного чаще принимают участие в сделках, что и обуславливает столь высокую долю отечественных транзакций. Между тем зарубежные инвесторы снова заинтересовались рынком РФ, в частности в 2017 году отмечают увеличение иностранных вложений с 6 до 17 %. Кроме того, эксперты отследили другое важное изменение на российском рынке: западные инвестиционные фонды, ранее лидирующие на рынке, вытесняются восточными игроками. Из суммарного количества инвестиций в размере 700 млн долларов 40 % поступило из Азиатско-Тихоокеанского региона (до 2017 года количество вложений АТР составляло не более 5%), 26 % – из Китая.
Российская коммерческая недвижимость интересна как юридическим, так и физическим лицам. Снижение процентных ставок по вкладам вынуждает последних искать новые инструменты для получения большей выгоды. Егор Клименко, генеральный директор AKTIVO, сообщает, что среднегодовая прибыльность торговой недвижимости компании составляет от 12,7% годовых. При этом стоит отметить, что ставка по рублевому вкладу в марте этого года составила всего 6,6 %. Такое положение дел приводит к повышенной заинтересованности частных инвесторов в коммерческой недвижимости. Также наблюдается увеличение суммы вкладов. На краудфандинговой площадке AKTIVO средний размер инвестиций поднялся с 2,8 до 6,2 млн руб.
Суммарный объем вложений в коммерческую недвижимость AKTIVO в 2017 году составил 750 млн рублей, увеличившись за год в 1,5 раза.
Эксперт компании S.A. Ricci Александр Морозов считает, что Россия отличается достаточно низким объемом инвестиций в коммерческие объекты, учитывая ее территориальные преимущества. Специалист отмечает, что текущие показатели ивестиционной активности сопоставимы с аналогичными показателями таких стран, как Польша и Чехия, в которых количество вложений в коммерческую недвижимость находится в диапазоне 3-10 млрд евро. В ЕС ежегодный объем инвестиций составляет 250-300 млрд евро, причем более 50 млрд относятся к Германии. Представитель S.A. Ricci оценивает совокупный объем вложений в коммерческую недвижимость РФ в 2018 году в 4,5 млрд долл., представитель JLL прогнозирует несколько другую сумму – 5 млрд. долл.
